後悔しない土地選び：注文住宅を建てる前に確認したいポイント

注文住宅では、土地選びが家づくりの出発点になります。土地によって、建てられる家の大きさや条件が変わり、災害リスクにも違いがあるためです。この記事では、国土交通省や自治体、不動産関連の解説などの情報をもとに、土地を決める前に確認したいポイントを整理します。

※法律や制度の細かな扱いは、地域や土地ごとに異なります。実際の土地については、必ず市町村の窓口や専門家にご確認ください。

1. 災害リスクを調べる

土地選びでまず確認したいのが、地震や水害などの災害リスクです。調べるときに役立つのが、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」です。次の二つの機能があります。

国土交通省は、地形区分に基づく「液状化の発生傾向図」も、重ねるハザードマップで見られるようにしています。

また、周囲より低い土地や、干拓地、埋め立て地などは、水がたまりやすく、地盤が軟弱になりやすい特徴があると解説されています。

ある書籍の解説によると、2020年以降は、不動産売買時の重要事項説明で、物件所在地のハザードマップの確認が義務化されました。ただし、説明を受けるだけでなく、自分でも事前に調べておくと安心です。

建築基準法では、都市計画区域などの中で建物を建てる場合、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（建築基準法第43条第1項）。これを「接道義務」といいます。特定行政庁が指定した区域では、幅員が6m以上になる場合もあります。

確認したいポイントは次のとおりです。

2項道路に面した土地では、一部が建築基準法上の敷地面積に算入できないため、見た目より敷地が狭く扱われる点にも注意が必要です。

接道義務を満たさない土地は「再建築不可」とされ、現在の建物を取り壊したあとに新しく建てることができません。中古物件などの広告では、「再建築不可」または「建築不可」と表示することが求められています。

同じ面積の土地でも、建てられる家の大きさは異なります。その目安になるのが、用途地域と、建ぺい率・容積率です。

建ぺい率と容積率の上限は、原則として用途地域ごとに、都市計画で定められています。ただし、前面道路の幅が狭い場合などは、指定された容積率を使い切れないことがあります。

不動産鑑定士の解説では、戸建て住宅街の建ぺい率は、50〜60%と低めに設定されているとされています。

用途地域などに応じて、次のような規制がかかる場合があります。

これらは土地ごとに異なるため、購入前に確認することが大切です。

建ぺい率や容積率、用途地域、防火地域の指定などは、市町村役場の都市計画課やまちづくり課といった担当部署で確認できるとされています。住宅地図を持参して「この土地の規制を教えてください」と相談すると、基本的な内容を教えてもらえます。

資金計画の記事でも触れた住宅ローン減税について、二次情報の解説では、災害レッドゾーンにある新築住宅は、2028年以降は対象外になるとされています。ただし、確認できたのは二次情報のため、国土交通省の最新の情報でご確認ください。

これらは地域や土地によって大きく異なるため、必要に応じて自治体や専門家にご相談ください。